天津2011年7月高等教育自学考试房地产投资分析试题

一、单项选择题(本大题共24小题，每小题1分，共24分)

　　在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。

　　1.一般的写字楼租售采用______租约合同。( )

　　A.标准

　　B.特制

　　C.特别

　　D.法定

　　2.小型购物中心属于( )

　　A.工业用房

　　B.特殊用房

　　C.写字楼

　　D.零售商业用房

　　3.游乐园属于( )

　　A.工业用房

　　B.特殊房地产

　　C.写字楼

　　D.零售商业用房

　　4.固定资产投资方向调节税的征收对象是( )

　　A.固定资产投资

　　B.流动资产投资

　　C.无形资产投资

　　D.有形资产投资

　　5.土地增值税的纳税义务人是( )

　　A.土地管理部门

　　B.土地所有权人

　　C.转让房地产并取得收入的单位和个人

　　D.土地使用权人

6.银行放贷必须有适用、适销、适量的物资保证，以避免贷款资金构建的实物不至形成呆滞积压，能及时收回投资，这体现了银行贷款的( )

　　A.物资保证原则

　　B.按期偿还原则

　　C.择优扶持的原则

　　D.先评后贷原则

　　7.某公司2008年年初应收帐款余额为20000元，年末应收账款余额为21600元，全年产品销售收入总额为156000元，则该企业2008年应收帐款周转率为( )

　　A.7.0

　　B.7.2

　　C.7.5

　　D.7.8

　　8.某公司2008年年初存货余额为10000元，年末存货余额为20000元，全年产品销售成本为22000元，则该企业2008年存货周转率为( )

　　A.1.1

　　B.1.47

　　C.2.2

　　D.2.5

　　9.某公司2009年预收帐款总额为500000元，存货为400000元，则该企业预收帐款存货比为( )

　　A.0.2

　　B.0.8

　　C.1.25

　　D.2.5

　　10.以下行为属于房地产交易的是( )

　　A.房屋建造

　　B.房屋维修

　　C.房屋拆迁

　　D.房屋租赁

　11.土地一级市场指( )

　　A.国有土地使用权转让市场

　　B.国有土地使用权出让市场

　　C.固有土地使用权抵押市场

　　D.国有土地使用权租赁市场

　　12.三级市场是指( )

　　A.土地使用权出让市场

　　B.土地使用权转让市场

　　C.存量房地产交易市场

　　D.新建商品房租售市场

　　13.以下关于房地产权益的说法正确的是( )

　　A.房地产市场交易的对象实际上是附着在每一宗具体房地产上的权益

　　B.房地产权益中必然不包含处置权

　　C.房地产权益中必然包含处置权

　　D.通常情况下房地产权益的界定是不明晰的

　　14.房地产的不可移动性和受制于区域性需要的特点，决定了房地产市场是一个( )

　　A.开放性市场

　　B.封闭性市场

　　C.地区性市场

　　D.新兴市场

　　15.房地产市场需要高素质的专业顾问服务，是因为该市场( )

　　A.缺乏产品

　　B.缺乏信息

　　C.供求不对称

　　D.交易众多

16.政府部门通过对市场信号的分析研究，制定出既符合市场需要、可操作性强，又能体现政府政策和意志的土地供给计划，这体现了房地产市场的______功能。( )

　　A.能指导政府制定科学的计划

　　B.引导需求适应供给条件的变化

　　C.指导供给以适应需求的变化

　　D.配置存量房地产资源和利益

　　17.一般来说，消费者收入增多时，会导致对商品住宅的购买需求( )

　　A.增多

　　B.减少

　　C.不变

　　D.不确定

　　18.当房地产开发成本下降时，房地产商品供给数量通常会( )

　　A.增多

　　B.减少

　　C.不变

　　D.不确定

　　19.投资机会选择与决策分析类似于( )

　　A.项目可行性研究

　　B.项目前期

　　C.市场营销

　　D.物业管理

　　20.安排有关现场办公会、项目协调会的会议计划发生在( )

　　A.投资决策阶段

　　B.投资机会选择阶段

　　C.开发方案具体实施以前

　　D.建设阶段

　21.政府在出让土地使用权时，通过政府土地管理部门与土地使用者协商确定土地使用权出让价格，这一方式被称作( )

　　A.划拨

　　B.招标出让

　　C.拍卖出让

　　D.协议出让

　　22.土地使用权出让金指( )

　　A.土地使用权受让人为获得土地使用权而支付给政府的金额

　　B.政府在出让未经拆迁安置补偿的旧城区土地或未进行征地补偿的新区土地时所收取的金额

　　C.政府出让已经具备“七通一平”、“五通一平”或“三通一平”建设条件的土地时所收取的金额

　　D.土地使用者因使用国有土地而需按规定每年支付给政府的费用

　　23.城市的性质在______规定。( )

　　A.专业规划

　　B.总体规划

　　C.详细规划

　　D.分区规划

　　24.居住小区及小区级以下的公共服务设施用地、道路用地和绿地属于( )

　　A.绿地

　　B.市政公用设施用地

　　C.居住用地

　　D.公共设施用地

　　二、多项选择题(本大题共10小题，每小题1分，共10分)

　　在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。

　　1.以下属于住宅投资方式的有(　　)

　　A.开发建设

　　B.购买

　　C.出租

　　D.出售

　　E.拆除

　　2.以下关于土地增值税税率说法正确的有(　　)

　　A.增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%

　　B.增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%

　　C.增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%

　　D.增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%

　　E.增值额超过扣除项目金额300%的部分，税率为70%

　　3.土地使用费的缴纳人包括(　　)

　　A.转让土地的单位

　　B.转让土地的个人

　　C.使用土地的单位

　　D.出租土地的单位

　　E.使用土地的个人

　　4.在进行项目融资结构设计时，需要注意(　　)

　　A.在预售市场不很明朗的情况下，开发商必须做好用股本资金来解决全部开发建设投资的准备

　　B.在大多数情况下，只要开发商能投入占项目总投资30%的股本金，就基本具备了由信贷资金解决其余投资所需要的条件

　　C.在市场条件较好、项目对购买者有较强吸引力的情况下，项目投资所需的资金可以有很大部分通过预售收入解决

　　D.对预售收入投入数量和比例的预期，一定要与项目所处的市场条件相配合，详细分析项目获取预售收入的可能性

　　E.只要条件允许，项目投资所需的资金可以100%的通过预售收入解决

　　5.如果企业的存货周转率偏低，其原因可能是(　　)

　　A.应收账款增加

　　B.大量赊销

　　C.产品滞销

　　D.调整销售政策

　　E.应收账款减少

6.能够反映房地产企业经营管理能力的指标有(　　)

　　A.应收帐款周转率

　　B.存货周转率

　　C.税后利润总额

　　D.销售利润率

　　E.权益增长率

　　7.以下关于预收帐款占流动负债比率说法正确的有( )

　　A.预收帐款占流动负债比率=(流动负债/预收帐款)×100%

　　B.预收帐款占流动负债比率=(预收帐款/流动负债)×100%

　　C.该指标属非结构比重指标

　　D.该比率越大，说明企业的销售能力越强

　　E.该比率越大，说明企业的短期偿债能力越强

　　8.开发商在建设阶段的主要任务有(　　)

　　A.财务评价

　　B.物业管理

　　C.处理工程变更

　　D.签付工程进度款

　　E.解决施工中出现的争议

　　9.以下属于房地产开发前期工作内容的有(　　)

　　A.获取土地使用权

　　B.征地、拆迁、安置、补偿

　　C.规划设计

　　D.制定建设方案

　　E.场地平整

　　10.在我国获取土地使用权的可能方式包括(　　)

　　A.出让

　　B.购买

　　C.转让

　　D.租赁

　　E.划拨

三、简答题(本大题共5小题，每小题6分，共30分)

　　1.请简单解释特殊房地产投资与商业运营的关系。

　　2.简述国家征收耕地占用税的目的和对象。

　　3.简述房地产项目融资的含义及实质。

　　4.为什么需要按照用途的不同将房地产市场进行划分?试举出四种不同用途类型的房地产市场。

　　5.试举出三个居住区开发项目技术经济指标和三个非居住区开发项目技术经济指标，并对其进行解释。

　　四、计算题(本大题共2小题，每小题12分，共24分)

　　1.某房地产开发商以4000万元的价格获得了一宗占地面积为3000平方米的土地70年的使用权，建筑容积率为7.0，建筑覆盖率为40%，楼高15层，1至3层建筑面积均相等，4至15层为塔楼(均为标准层)。建造成本为2000元/平方米，专业人员费用为建造成本预算的7%，用电权费和电贴费等其他费用为300万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的1%、3%和5%，预计建成后售价为12000元/平方米。项目开发周期为3年，建设周期为2年，地价于开始一次投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费用在建设期内均匀投入;年贷款利率为8%，每半年计息一次，融资费用为贷款利息的10%。请计算项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商成本利润率分别是多少?

　　2.某房地产开发商向工商银行贷款5000万元，期限为2年，年利率8%，若该笔贷款的还款方式是期间按季度付息、到期后一次偿还本金，则开发商每次为该笔贷款支付的利息总和多少?如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息又是多少?

　　五、论述题(本大题12分)

　　试论述房地产经济寿命和自然寿命的关系，不同使用性质房地产的经济寿命有何区别?